פסק-דין בתיק ת"א 5826-08-11

עניינה של תובענה זו הוא בשאלת מעמדו הקנייני של חלל שנוצר בבניין "שערי העיר" בירושלים, הידוע כגוש 30075 חלקה 165, ושנמצא מאחורי היחידות שבבעלות התובעים והנתבעת 1 (להלן: " החלל").

התובעים מבקשים מבית המשפט להצהיר, כי החלל הוא "רכוש משותף". כפועל יוצא מכך, מבקשים התובעים להצהיר על בטלות מכירת החלל או הצמדתו לנתבעת 1 ועל זכותם של התובעים לעשות בו שימוש רגיל וסביר. כמו כן, מבקשים התובעים צו עשה לנתבעת 1 לפנות כל בנייה וכל מיטלטלין מהחלל וצו מניעה קבוע, האוסר על הנתבעת 1 להפריע לתובעים לעשות שימוש רגיל וסביר בחלל.

רקע עובדתי

1.       התובעים והנתבעת 1 - חברת מגמאטופ בע"מ (להלן: " הנתבעת") הם בעלים של שתי יחידות הצמודות זו לזו בבניין "שערי העיר" (להלן: " הבניין"), המיועדות למשרדים ומסחר. יחידה מס' 24 היא בבעלות התובעים ויחידה מס' 25 היא בבעלות הנתבעת.

2.       הנתבעת 2 היא החברה שיזמה את בניית הבניין ומכרה יחידות לדיירים (להלן: " החברה").

3.       הנתבעת 3 היא חברת הניהול של הבניין (להלן: " הנציגות").

4.       הבניין נרשם בצו המפקח על רישום המקרקעין בפנקס הבתים המשותפים כבית משותף בשנת 2002 (תיק בית משותף 13694) ומשנת 2005 חל עליו תקנון מוסכם.

5.       החלל נמצא מאחורי יחידות מס' 24 ו- 25, כאשר רק לנתבעת גישה ישירה אליו. בין השנים 2008-2007, כאשר יחידה מס' 25 הייתה בהחזקתה של חברת ליגד, עשו התובעים שימוש בחלל לצורך אחסון חפצים שונים.

6.       יצוין, כי החלל מחולק לשתי קומות, כאשר בקומה השניה שלו עושה שימוש חברת מודיעין אזרחי. החלל נשוא המחלוקת דנן הוא רק ביחס לקומה הראשונה שלו.

7.       ביום 24.6.08 חתמה הנתבעת על חוזה רכישה, במסגרתו רכשה את יחידה 25 מהחברה. בנספח לחוזה שהוסף בתאריך לא ידוע, לבקשת הנתבעת, סוכם כי הנתבעת היא האחראית הבלעדית לשימוש בחלל, וכי החברה תשתף פעולה באופן סביר עמה על מנת להביא לרישום הזכויות בשטח על שמה של הנתבעת ולהוצאת היתרי בניה (להלן: " הנספח").

8.       לאחר שרכשה את יחידה 25, מנעה הנתבעת את כניסתם של התובעים לחלל. במקביל, הקימה הנתבעת משרדים בחלל, אותם היא משכירה לצד ג'.

9.       ביום 20.2.11 נערכה ביקורת בשטח הנתבעת על ידי מדור מניעת דליקות בעיריית ירושלים, ובמכתב שיצא באותו יום נדרשה הנתבעת לעמוד במספר דרישות תקנים ובטיחות, שאם לא כן " המקום מהווה סכנה ואין לאכלסו" (נספח יג' לתצהיר התובע).

10.   בחודש מרץ 2011 פתחו התובעים פתח מתוך יחידה מס' 24 שבבעלותם לצורך גישה לחלל. ביום 20.3.11 ניתן בבית משפט השלום בירושלים, לבקשת הנתבעת, צו מניעה זמני במעמד צד אחד נגד התובעים לחדול מפעולותיהם לפתיחת הפתח בקיר. בהחלטה מיום 20.6.11 הותר צו המניעה על כנו. בית המשפט ציין, כי " טענות המשיבים על המצב המשפטי של השטח הנוסף והזכויות בו - יוכרעו במסגרת התיק העיקרי או במסגרת הליכים לקביעת בעלות בבית המשפט המחוזי, ככל שיהיו כאלה" (ת"א 35110-03-11). בחודש אוגוסט 2011 הגישו התובעים תביעה זו למתן פסק דין הצהרתי למעמדו של החלל והסעדים הנוספים כמפורט לעיל.

11.   המחלוקת בין הצדדים היא משפטית בעיקרה, ונובעת מכך ששטח החלל לא הוגדר בנסח הרישום כשייך למי מהבעלים וכן לא מופיע בתקנון כרכוש משותף או כמוצמד לאחת היחידות.

עיקרי טענות הצדדים

12.   התובעים טוענים, כי החלל הוא רכוש משותף ששייך לכל בעלי היחידות. את טענתם הם מבססים על מספר נימוקים:

א.     החלל לא מופיע בנסח הרישום כדירה או כשטח עצמאי, ועל כן הוא רכוש משותף, על פי סעיף 52 לחוק המקרקעין;

ב.       החלל לא הוזכר בתקנון הבית המשותף ולא הוצמד לאחת הדירות ועל כן לא הוצא מהרכוש המשותף;

ג.       על פי סעיף 13 לתקנון הבית המשותף, לחברה הזכות לשמור לעצמה זכויות בנייה עתידיות. סעיף זה אינו מקנה לחברה את הזכות למכור חלקים מהרכוש המשותף, ועל כן הנתבעת לא יכולה לרכוש את החלל;